昨天,济南公布了市辖区 2023年度住宅用地供应计划...
讲真,在济南楼市一派“回暖”“崛起”“小阳春”“涨价”的市场氛围下,2023年的供地以及最终成交,其实决定了今年楼市的成色...
(相关资料图)
开发商到底是口嗨,借着东风把库存清理完准备龟缩,还是真的掏出真金白银下场拍地..
这两者之间的差距实在是太大了...
尤其是在各大房企现金流依然紧张,土地投资功能决策权无限上提的背景之下,许多房企对于拿地的准入城市与投资金额有着极其严苛的限制。
济南楼市行不行,甚至济南行不行,是否值得投资,有些已经号称退出济南深耕青岛的开发商能否重回济南。
这一切,伴随着2023年的供地计划拉开了帷幕....
01
1.从整体供应量上看,2023年济南市本级住宅计划供应507.08公顷,2022年这个数字是596.41公顷,总量继续缩减...
而且更加值得注意的是,2022年市本级供应了449.01公顷的商品住宅用地,而今年这个数字是388公顷
如果你现在感觉济南楼市都是老面孔熟面孔,大猫小猫三两只,可选择的面极狭窄的话,那么明年的济南新房可选择面只会更少...
2.从分区供应上看,历下区商品住宅用地减少最快,2022年尚有28.81公顷供应,也就是现在的盛福板块,但是2023年仅有11.16公顷
2022年
2023年
之所以盛福在涨,海尔天玺等一系列楼盘突然热销,其根本原因还是潜在供应减少,竞盘减少..
而且如果具体到地块看,历下住宅供应主体是科技城板块,单价预计会在3以上,和盛福这种偏首改的板块不可同日而语...
3.其他城区的供应总量与2022年总量并不大,但是具体地块差距相当大。
拿市中来说,自3年前党家拆迁开始,中央活力区(即党家片区)、前后魏成为了市中区的供应主力...
自领秀城-华润-中海-南北康等二环南路沿线板块开发殆尽后,想享受市中的教育,除了二手房外只能去偏远地带打野了...
4.作为撑起济南刚需供应半边天的历城区,但情况恰好与市中区相反,大概是相关部门不忍加剧内卷现状,土地资源看起来比2022年情况好不少...
2022年的历城土地以郭店-新东站为主体,而2023年的土地除了继续猛推济钢新东站外,还加入了七里河、宋刘、港沟南等板块,从地段上,个人认为有所提升..
5.天桥槐荫依然乏善可陈,只能说给予地缘性的朋友有了一些新房选择...
6.关于值得注意的地块,我截取了一部分,至于会被谁拿会卖多少钱还不知道,只是这些地块或许会改变一些朋友的置业想法...
比如那个经典问题:是再等等还是现在就下手...
历下区:
这几块地的目标是能不能出地王,关于溢价率...
这几块目测带学区
市中区:
南北康B-8是老演员了,最近万科南北康B6还有点小事儿,顺便放上,其他的就是党家后魏了...
槐荫区:
也就是段店附近有些看点,那片二手房价也不算低
以及泛西客站
天桥区:
希望这些地吧,别容积率太高了....
历城区:
历城区地块最多,还夹杂了一些轨交集团的土地,济钢新东站这类的就不截了,毕竟现在那边盘子也挺多的..
港沟,请参考仁恒
围子山,请参考华润
宋刘,请参考华山
雪山,还有地
看看楼面价吧..
7.按照去年的拍地情况,供地计划毕竟只是计划,流拍的土地也不少,多数都是位于犄角旮旯,配套较差的土地。
毕竟现在开发商的日子也一般,像之前的长远开发和片区共同成长的想法越来越少了。
开发商到底有没有信心,济南楼市到底能不能咔咔提振,售价是不是能搞成54321,一定要持续关注今年的土拍...
毕竟他们的嘴会骗人,钱不会...
原文如下,喜欢细看的朋友可以好好看看
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